Después de que se cuenten los votos después de la elección del lunes, Paul Cheng, Ed Holder, Paul Paolatto o Tanya Park serán el nuevo alcalde en London, Ontario. Todos expresan preocupación por la falta de viviendas asequibles y todos proponen soluciones que no abordan las causas fundamentales del problema. Sus preocupaciones pueden ser genuinas, pero esto no justifica sus propuestas para arrojar más dólares de impuestos a un problema creado por el propio Estado.
El Estado causó el problema
A nivel federal, las políticas monetarias inflacionarias del sistema bancario, aprobadas por el gobierno, contribuyen a la inflación de precios. Por lo tanto, ya sea que compre o alquile, el aumento de los precios hace que las viviendas sean menos asequibles.
A nivel provincial, el gobierno responde a esta inflación de precios imponiendo controles de renta, lo que reduce el incentivo de los empresarios para construir nuevas unidades de renta. Por lo tanto, tenemos una oferta insuficiente de viviendas asequibles.
A nivel municipal, los estatutos de zonificación obligan a los empresarios a soportar un largo proceso de obtener permiso del gobierno antes de construir nuevas viviendas. En última instancia, el permiso a veces se otorga, a veces se niega y, a veces, depende de que los empresarios modifiquen o reduzcan sus planes. Por lo tanto, la oferta de viviendas asequibles se reduce aún más.
Cheng, Holder, Park y Paolatto están recomendando una mayor intervención del Estado para aumentar la oferta de viviendas asequibles, mientras que ninguno de ellos recomienda la derogación de cualquiera de las políticas gubernamentales mencionadas anteriormente, especialmente aquellas a nivel municipal.
La intromisión municipal
Las leyes de zonificación son una violación de los derechos de propiedad privada y deben ser derogadas solo sobre esa base. Sin embargo, también es útil tomar nota del hecho de que cuando el Estado niega a las personas la libertad de elección sobre cómo usar su propia propiedad, el resultado inevitable es que los consumidores tendrán menos opciones y pagarán precios más altos. El Estado merece ser criticado por imponer leyes de zonificación, pero también los ciudadanos que solicitan estas leyes. Como el economista Thomas Sowell escribió en Knowledge and Decisions (pp. 201-202):
Una clase de fuerte sesgo es evidente en cosas tales como … una fuerte oposición de los votantes de la clase trabajadora a la zonificación y un fuerte apoyo de la clase alta …
Los defensores de la ley de zonificación también invocan temores de fábricas y estaciones de servicio en vecindarios residenciales. Pero en ciudades sin zonificación, especialmente en Houston, no ocurren cosas tan terribles. Los barrios de clase media allí parecen barrios de clase media en otros lugares. En los vecindarios de bajos ingresos, a veces hay talleres de reparación de automóviles y otras comodidades locales similares, pero es precisamente en estos vecindarios donde los votantes rechazan abrumadoramente la zonificación. Aparentemente, la compensación entre conveniencia y estética es diferente para las personas con menos dinero y los autos más viejos. Visto de otra manera, la zonificación permite que algunas personas impongan sus valores y estilo de vida a otras personas que pueden no compartir los valores o poder costear el estilo de vida.
El economista Walter Block escribió en The Case for Discrimination (pp. 114-15):
Para muchos de los pobres, prohibir el desarrollo comercial en sus vecindarios ha significado un mayor desempleo, o un viaje más largo al trabajo, y mayores dificultades e inconvenientes en la compra de servicios.
Menos nobles sólidamente son los aspectos de la ley que se conocen como “zonificación excluyente”. Estas son las cláusulas que especifican el tamaño mínimo de lote de las viviendas, que exigen estructuras de alta calidad, que, por ejemplo, no permiten casas móviles y prefabricadas. Aunque también evitan escrupulosamente mencionar a los pobres o las minorías, no se necesita una larga cadena de razonamientos para ver que estos grupos realmente son los más afectados por esta ley. Leon Louw dice a este respecto:
Las leyes de zonificación generalmente limitan el número de personas que pueden ocupar, o la cantidad de viviendas sobre las que se puede construir, un pedazo de tierra determinado. El efecto es que los pobres, que podrían competir con los ricos por una tierra privilegiada al juntar su dinero y vivir en densidades más altas, no pueden hacerlo.
La designación de patrimonio impide viviendas asequibles
Las actividades entrometidas del gobierno municipal también incluyen designaciones de patrimonio , que impiden a los propietarios demoler su propia propiedad para construir una nueva propiedad que creen que satisfará las preferencias de los consumidores. Por ejemplo, el Ayuntamiento de London ha negado a este constructor el permiso para demoler su propiedad y reemplazarla con doce micro suites asequibles (apartamentos para solteros). El rechazo de la demolición, según el concejal Stephen Turner,
se basa en la historia del edificio … La designación de patrimonio no se basa en la estética. Se basa en el valor histórico. Eso es lo que tenemos que considerar …
“La propiedad en la 467-469 Avenida Dufferin tiene capas de valor [énfasis agregado] de patrimonio cultural significativo o interés”, afirma el informe del personal de la ciudad.
Pensemos en esto lógicamente. Lansink (el constructor) compró la propiedad en 2014, y parece que su evaluación del valor se basa en lo que cree que soportará el mercado de la vivienda, expresado en dólares canadienses. Supongamos que obtiene ganancias a través del proceso de demolición, nueva construcción y adquisición de inquilinos, justificando así el precio que pagó por la propiedad. Éste es el punto clave. Las ganancias indican que ha creado valor. Ha tomado varios recursos (tierra, mano de obra, materiales) y los ha combinado de tal manera que valen más que la suma de sus partes. Por lo tanto, los beneficios se acumulan para Lansink y los inquilinos que disfrutarían de esta nueva oferta de viviendas asequibles.
Lansink podría estar muy equivocado. Su aventura podría fracasar. Sin embargo, él ha puesto su propio dinero en la línea, y esto es lo que lo distingue de los cuerpos ocupados en el Ayuntamiento que le niegan coercitivamente el derecho de demoler su propiedad. Es arbitrario y nebuloso que el gobierno afirme que la propiedad de Lansink tiene valor patrimonial. No puede haber una justificación económica objetiva para esta evaluación. Todos los valores son subjetivos y pueden cambiar de un año a otro, o diariamente.
La mejor manera de determinar cómo se debe usar la propiedad es dejar esta decisión en manos de los propietarios y permitir que cualquier persona que desee hacer una oferta por una propiedad haga una oferta, expresando así su propia valoración subjetiva de la propiedad. Pero esto no es lo que hacen los políticos o el comité de patrimonio. Ninguno de ellos parece estar dispuesto a usar su propio dinero para hacer una oferta a Lansink para comprar su propiedad. Tampoco parecen dispuestos a unir sus recursos para hacer una oferta de este tipo. En cambio, se sienten completamente justificados al usar la fuerza del Estado para imponer su voluntad.
El mecanismo coercitivo del Estado para invalidar los derechos de un ciudadano privado nos dice que nadie cree que el valor del patrimonio subjetivo de la propiedad, expresado en dólares canadienses, sea superior a la valoración subjetiva de la propiedad por parte de Lansink.
Este análisis económico también se aplicaría si el Estado decidiera comprar la propiedad de Lansink para preservar su supuesto valor patrimonial. Tales decisiones arbitrarias por parte de los políticos, porque están usando los dólares de los contribuyentes, no reflejarán la valoración subjetiva de la propiedad por parte de nadie. Las valoraciones subjetivas ocurren solo cuando los individuos invierten voluntariamente su propio dinero. Por lo tanto, podemos estar seguros de que siempre que el gobierno compre una propiedad, la propiedad no se asignará a su uso más valioso, lo que limita las opciones disponibles para los consumidores.
En pocas palabras, Lansink está usando su propio dinero, lo que significa que está altamente incentivado para satisfacer las preferencias de los consumidores, que es un concepto extraño dentro del Estado.
Conclusión
Cuando las actividades económicas son dirigidas por personas con habilidades políticas, en lugar de aquellas con habilidades de negocios, la prosperidad general disminuye. Las personas que desean construir casas y apartamentos primero deben buscar el permiso de los políticos y burócratas que no producen nada. Cuando los empresarios deben soportar las consecuencias no solo de sus propias decisiones, sino también de las decisiones de los políticos, habrá menos empresarios, menos empleos y menos opciones de vivienda.
Si realmente quieren aumentar la oferta de viviendas a precios razonables, los cuatro principales candidatos a la alcaldía en London, Ontario, deberían pedir a los gobiernos federal y provinciales que deroguen todas las políticas que hacen que las viviendas sean más caras. Y deben favorecer la eliminación de todos los bloqueos municipales para la construcción de viviendas, incluidas las leyes de zonificación y las designaciones de patrimonio. El hecho de que ninguno de los cuatro candidatos haga esto significa que no les importa el suministro de viviendas asequibles o que su ignorancia económica les impide ver que los gobiernos prohíben las viviendas asequibles.
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